بازسازی ساختمان چگونه صورت می گیرد؟!

یکی از روش‌های متعارف برای بهبود کیفیت زندگی یا محیط کار، بازسازی ساختمان است. میان انتخاب دو واژه بازسازی و نوسازی همیشه سردرگمی ایجاد شده است، یعنی در واقع در اکثر مواقع این دو واژه به جای یکدیگر به‌کار برده می‌شوند. این تفکر که واژه نوسازی و بازسازی مترادف و معادل یکدیگر هستند، کاملاً غلط است.

چون این دو مفهوم  بایکدیگر تفاوت دارند.  اگر بخواهیم این دو مفهوم را با یکدیگر مقایسه کنیم، می‌توان گفت بازسازی به معنای رفع مشکلات و نواقص، به منظور زیبا سازی بناهای قدیمی و از بین بردن خرابی‌ها و نقص‌های سقف، کف، دیوار و ستون‌ها صورت می گیرد. این مرمت ها بر روی خانه های قدیمی و رفع نواقص در زمینه ی موارد فوق، باعث می‌شود، این بناها تا سال‌ها بدون نقص و ایراد ماندگار باقی‌بمانند.

در حالی که نوسازی به معنای ساخت‌بنای جدید و به منظور جایگزین کردن این بنا به جای بنای قدیمی انجام می گیرد. که در نوسازی، بنای قدیمی به صورت کامل تخریب شده و یک بنای جدید با امکانات بیشتر و بهتر جایگزین آن می‌شود. اگر بخواهیم به مزیتهای بازسازی اشاره کنیم، به جرأت می‌توان گفت بازسازی نسبت به نوسازی از لحاظ هزینه، مقرون به صرفه تر بوده و درمدت زمان کمتری با سرعت بیشتر انجام می‌شود.

ما دراین مقاله قصد داریم نکاتی را در رابطه با بازسازی ساختمان برای شما عزیزان شرح دهیم، پس با ما همراه باشید.

قوانین مربوط به بازسازی ساختمان

یکی از اساسی‌ترین و مهم‌ترین مسئله در انجام پروژه‌های ساختمانی، آشنایی و اطلاع کامل از قوانین و ضوابط نهادها و سازمان‌های مربوط به امر ساخت و ساز ساختمان است، که این نهادها شامل شهرداری و سازمان نظام مهندسی می‌شود.

طبق قوانین درج شده در بازسازی ساختمان، زمانی‌که شخص قصد داشته باشد، تغییرات جزئی درنما و وضعیت داخلی ساختمان ایجادکند، اخذ هیچگونه مجوزی نیاز نیست. در مقابل اگر شخص قصد داشته باشد، تغییرات به‌صورت کلی انجام‌گیرد، یعنی در سازه اصلی یا ترکیبی ازبنای اصلی تغییرات کلی ایجادکند، اخذ مجوز از شهرداری الزامی می‌شود. منظور از تغییرات کلی، ایجاد هرگونه تغییر در پارکینگ، وضعیت راه پله‌ها و دیوار اصلی است.

مدارک مورد نیاز برای اخذ مجوز بازسازی ساختمان که باید از شهرداری دریافت شود

  • کپی بنچاق ملک ( اگر سند تفکیک یا جدا شده باشد)
  • جوابیه آتش نشانی
  • جوابیه بیمه
  • کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی به همراه وکالت نامه قانونی
  • اصل و کپی سند مالکیت ملک،قبوض برق، آب، تلفن و گاز،فیش نوسازی
  • اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی در صورتی که ساختمان در بافت فرسوده قرار داشته‌باشد.
  • مراحل بازسازی ملک
  • پایان‌کار یا جواز پیشین در صورت اینکه وجود داشته‌باشد.
  • تکمیل فرم در خواست مجوز تعمیرات
نکاتی در رابطه با اخذ مجوز بازسازی ساختمان
نکاتی در رابطه با اخذ مجوز بازسازی ساختمان

نکاتی در رابطه با اخذ مجوز بازسازی ساختمان

  1. اگر قصد بازسازی ساختمان را دارید بهتر است، قبل از اخذ مجوز در وهله اول با یک مهندس ناظر و باتجربه مشورت کنید. توجه داشته باشید، انتهای مجوز بازسازی حتماً باید توسط مهندس ناظر امضا شود.
  2. تهیه نقشه‌ای از ساختمان الزامی است، دراین نقشه باید تمامی نکات مربوط به تعیین کاربری ساختمان، مشخصات کامل ساختمان، مصالح ساختمان، خدمات فنی، خصوصیات ساختاری ساختمان، مشخصات تاسیساتی ساختمان، استاندارد و قطعات به طور جامع و کلی شرح داده‌شود.
  3. در نقشه فوق باید تمامی جزئیات مربوط به ساختمان و شرایط ساختمان از جمله سقف پلکان، اتاق های خواب، زیر زمین، حال و پذیرایی، آشپزخانه و بازسازی نمای ساختمان، توضیح داده شود. توجه کنید که، درپایان نقشه قسمت‌هایی که قابل بازسازی نیستند به طور واضح مشخص کنید.
  4. درسال‌های قبل از ۱۳۶۰ قوانین ساختمان این گونه‌بود که، درمرحله اول باید مجوز تخریب توسط مالک دریافت می‌شد و سپس به تخریب بنا اقدام می‌کرد. بعد از انجام این اقدامات مالک می‌توانست برای اخذ مجوز بازسازی اقدام کند‌. اما از سال ۱۳۶۰ به بعد این شرایط فراهم شد، که مالک بتواند به صورت همزمان مجوز بازسازی و تخریب را به صورت اینترنتی و الکترونیکی دریافت کنند.

در هنگام تخریب حضور مهندسین ضروری است، چون نظرات علمی و فنی مهندسین ناظر برای نوسازی و تخریب حائز اهمیت است‌. مهندسین ناظر در رابطه با مسائل فنی _مهندسی و استاندارد ها مربوط به تخریب ساختمان دارای علم و تبحر هستند‌. اگر بدون حضور مهندسین ناظر تغییر کاربری و تخریب ساختمان صورت‌بگیرد، احتمال وقوع حادثه بسیار بالا رفته و این امر خطر آفرین خواهدبود.

اخذ مجوز بازسازی  در چه صورت الزامی است؟!

  • جا به جایی دیوار های پارکینگ که سبب از بین رفتن قسمتی از فضای پارکینگ شود.
  • انجام تخریب که کاهش پایداری ساختمان را به همراه داشته باشد.
  • جا به جا کردن راه پله ساختمان
  • تخریب تیغه و دیوار های داخلی که قسمت اصلی ساختمان محسوب می شوند‌.

انجام عملیات فوق بدون اخذ مجوز از طرف شهر داری غیر قانونی بوده و مشمول جریمه است.  زمانی که بعد از بررسی کارشناسی انجام تخلف توسط مالک محرز شود، مالک باید جریمه این تخلف را پرداخت کند. در مقابل اگر تغییرات و تخلفات زیاد و خطر ساز باشد، مالک موظف می‌شود که تمام تغییرات را به حالت اولیه بازگرداند.

بازسازی ساختمان
بازسازی ساختمان

اخذ مجوز بازسازی ساختمان در چه صورت ضرورت ندارد؟!

  • سفید کاری و سیمان کاری ساختمان
  • تعمیرات مربوط به لوله کشی ساختمان
  • تعمیرات مربوط به سیم کشی ساختمان
  • نصب موزائیک، کاشی و سرامیک
  • نصب حفاظ بر روی دیوار
  • تعمیرات مربوط به حمام و سرویس بهداشتی
  • تعویض و تعمیر در و پنجره ها
  • تعویض و تعمیر کف پوش زیر زمین و طبقات ساختمان
  • حفر و تخلیه‌ی چاه فاضلاب
  • تعویض و تعمیر نمای ساختمان
  • ساخت باغچه که زیر مجموعه‌ی محوطه سازی است.
  • ساختن استخر و حوض در صورتی که فضای پارکینگ را ازبین نبرد.
  • نصب شوفاژ در صورتی که موتور خانه به احداث ساختمان جدید نیازی نداشته باشد.
  • نصب کولر
  • تعمیرات مربوط به شیروانی و پشت بام از قبیل قیرگونی، آسفالت و ایزوگام

مواردی که ذکر شد، تنها برای تعمیر و مرمت ساختمان بوده، بنابراین به اخذ مجوز بازسازی از طرف شهرداری نیازی ندارد.

در هنگام بازسازی و تعمیرات مربوط به چه نکاتی باید توجه شود؟!

داشتن برنامه ریزی اصولی و دقیق برای انجام پروژه های ساختمانی و تعمیرات مربوطه، از مهمترین و اساسی ترین مراحل در بازسازی ساختمان است.  بنابراین لازم است برآورد هزینه ها به صورت دقیق انجام شود. افراد زیادی در زمینه بازسازی ساختمان و تعمیرات ساختمانی فعالیت می کنند، اما شما قبل از انتخاب افراد باید درباره آنها و نحوه کار آنها به صورت دقیق تحقیق کنید و برای این امر مهم و اساسی افراد با تجربه و حرفه ای را انتخاب کنید، که به بهترین نتیجه مطلوب دست یابید.

مراحل مربوط به پروژه های بازسازی ساختمان

نیازسنجی اولین مرحله در پروژه های ساختمانی در رابطه با بازسازی ساختمان است. درخواست و تغییرات مد نظر شخص درمرحله، نیاز سنجی مشخص می شود.  بعد از گذراندن مرحله نیاز سنجی بازدید از محل مورد نظر توسط کارشناس ضرورت دارد.

کارشناس پس از بازدید، نکاتی را مطرح می‌کند، که در نگاه اول به ذهن خود شخص نرسیده باشد. بعد از متذکر شدن نکات توسط کارشناس نوبت به مرحله برنامه ریزی و طراحی و تهیه نقشه می رسد. در بازه زمانی مشخص شدن شروع پروژه باید وسایل به طور موقت در انبار یا جای مورد اعتماد نگه داری شود. عملیات بازسازی ساختمان با برداشتن لایه رویی نما، گچ دیوار ها و آجر چینی خاتمه می یابد.

مقارن با این عملیات باید نوسازی شبکه لوله کشی  آب و فاضلاب توسط مهندس تاسیسات انجام گیرد. بررسی وضعیت سیم  کشی های برق، مرحله ی دیگری از بازسازی ساختمان محسوب میشود. در قدم  بعدی به  تعمیر و نوسازی سرویس بهداشتی و حمام اقدام می شود. بعد از اینکه تغییرات بر اساس برنامه‌ریزی از قبل تعیین شده، انجام شد.  نوبت به پوشش دیوار به وسیله گچ می رسد. زمانی که پوشش دیوار به وسیله گچ به طور کامل انجام شد، بعد  از گذشت  یک هفته، گچ به طور کامل خشک شده و دیوار آماده نصب کاغذ دیواری یا رنگ آمیزی می شود.

گروه بازسازی چه افرادی را شامل می شود؟!

حضور یک طراح  با تجربه و مهار در گروه حرفه ای بازسازی ساختمان الزامی است. طراح داخلی در وهله اول شرایط و وضعیت موجود را بررسی کرده و برای اصلاح وضعیت موجود ایده های کلی را عرضه می کند‌. شخص دیگر که باید حتماً در این گروه حضور داشته باشد،  مهندس معمار است، که وظیفه دارد در زمینه تهیه نقشه، طراحی فضا و طرح های اولیه و اصلی اقدامات لازم را انجام دهد. مهندس سازه شخص دیگری است، که باید در این گروه حضور داشته باشد.

نظارت بر روی برنامه تخریب، قسمتی از دیوار ها و نحوه ساخت قسمت های جدید بر عهده مهندس سازه است. از افراد دیگر در گروه بازسازی ساختمان می توان، به مهندس تاسیساتی  و مهندس برق اشاره کرد. رسیدگی و بررسی وضعیت تاسیسات ساختمان، تجهیزات برق ساختمان، کولر و شوفار وظیفه ی این دو شخص است. حضور مهندس فضای سبز در صورتی که در برنامه ی اولیه روف گاردن یا  فضای سبز هم وجود داشته باشد، الزامی است. تمام این مراحل تحت نظر تیم اجرایی و سرپرست کارگران به وقوع می پیوندد. همچنین خرید مصالح لازم ، تجهیزات و قطعات مورد نیاز برای تاسیسات ساختمانی بر عهده ی تیم پشتیبانی، تامین مصالح و متریال است. بهره گیری از پروفیل چوب پلاست به صورت گسترده در پروژه روف ‌گاردن کاشانک، یک مثال واضح و روشن برای بازسازی پشت بام محسوب می شود.

گروه بازسازی ساختمان چه افرادی را شامل می شود؟!
گروه بازسازی ساختمان چه افرادی را شامل می شود؟!

  اشاره ای کوتاه به اصول بازسازی

اهمیت برنامه ‌ریزی برای پروژه، یکی از اصول مهم و اساسی در بازسازی ساختمان  به حساب می آید. به این نکته توجه کنید که برنامه ریزی باید به صورت دقیق و بر اساس استاندارد ها، طراحی و اجرا شود. ایضا تمام هزینه‌های مربوط به بازسازی باید به طور دقیق بررسی و محاسبه شود. در نظر داشته باشید، در صورتی که در این زمینه به طور حرفه ای تجربه و مهارت ندارید. می توانید از خدمات  شرکت‌های مشاوره، بهره‌مند شوید که این شرکت ها به  خوبی شما را راهنمایی کرده و راهکار در اختیار شما قرار می دهند.

بر آورد هزینه بازسازی ساختمان به چه صورت است؟!

در گام اول تهیه یک چک لیست مورد نیاز است. در گام بعدی بررسی کنید، که چه قسمت هایی به تعمیرات نیاز دارد و تمام قسمت های آسیب دیده را به طور دقیق مشخص کنید. دستمزد کارگران و مهندسین،  مدت زمان انجام پروژه، یکی از مهم ترین و اساسی ترین نکات در برآورد هزینه  است. مشورت با یک فرد مجرب و یا شرکت‌های خدماتی مشاوره‌ای، با توجه به ریزه کاری های موجود و متغیر بودن هزینه ها، نتیجه ی مطلوبی را به همراه خواهد داشت.

یکی از مواردی که به طور مستقیم در هزینه ها موثر است، بهره گیری از متریال گزینش شده توسط شخص به منظور بازسای المان های مدنظر خواهد بود. امروزه تنوع محصولات مورد نیاز بازسازی ساختمان در بازار بسیار گسترش یافته است. یکی از این محصولات چوب پلاست است، که این محصول چند منظوره بوده و کاربردهای متعددی و فراوانی دارد. به منظور حفظ طبیعت و محیط زیست پروفیل هایی مانند چوب پلاست جایگزین مناسبی برای چوب طبیعی به شمار می روند. از پروفیل چوب پلاست برای نصب دیوار پوش،  نما پوش و سقف کاذب استفاده می شود. این محصول علاوه بر استحکام و مقاومت بالا، قیمت مقرون به صرفه  ای دارد.

آیا تمامی پروژه های مرمت ابینه به بازسازی یا تخریب نیاز دارد؟!

مرمت ابینه در اکثر پروژه ها، به تخریب تمام بنا یا بخش زیادی از بنا نیازی ندارد. اما در برخی از مواقع تخریب و بازسازی اجباری بوده و مسلما هزینه چند برابری برای انجام پروژه در پی خواهد داشت.

همانطور که در این مقاله ذکر کردیم بازسازی به معنی برطرف کردن مشکلات و نقص های بنا های قدیمی به موجب زیبا سازی است. در اغلب مواقع واژه ی نوسازی  به جای بازسازی استفاده میشود، که کاملا غلط بوده و  نوسازی به معنای از نو ساختن است، که نسبت به بازسازی هزینه فراوانی را شامل می شود. برای تعمیرات جزئی منزل یا محیط کار مجوز بازسازی لازم نیست، اما اگر تعمیرات و تغییرات به صورت کلی باشد اخذ مجوز ضرورت دارد.